最新的统计数字显示，在中国人口最集中的两个城市北京和上海，3月份商品住宅成交量均有望创下数年来的新高。不过这种火爆的市场行情可能不会持续太久，分析人士认为，一旦“国五条”新政细则落地，房地产市场成交量可能面临断崖式下跌。

上海楼市3月癫狂

3月上海的楼市成交量可能是“一个惊人的数字”。

21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示， 3月前24天上海新建商品住宅成交达110.7万平方米，同比提升96.3%。业内人士据此判断，本月最终的成交量有望达到140万平方米以上的高位水平，创出2010年以来的最高点。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策“末班车”效应导致楼市短期内爆发冲量，以规避政策对于市场的影响。“近期不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而惶恐入市。”

上海中原地产市场研究部总监宋会雍称，个税政策调整的预期已使部分需求从二手房向一手房转移，近期上海一手房的成交水平堪称“疯狂”。

不过，3月18~24日，全市单周新建商品住宅成交30.1万平方米，环比回落23.8%，这也是自“国五条”公布以来首次出现单周成交环比回落的情况。据悉，3月11~17日，上海新建商品住宅单周成交39.47万平方米，这一数字创出了调控以来的最高纪录，并且达到了近30个月来的新高，也远远超出了2009年的周均33.8万平方米的成交量。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，随着短期内需求的过量消化及细则落地的临近，楼市成交“热度”已有降温的苗头显现。未来几周内是细则预期落实概率较大的时期，其对于楼市交投具有决定性意义。

据机构统计，上周全市新建住宅新增供应面积共计45.2万平方米，环比大幅提升274.8%，为25周内新高。

德佑地产发布的报告认为，虽然3月是传统的“楼市小阳春”，但由于新政所带来的不确定性，开发商推盘相对谨慎，此前几周商品住宅推盘量均不超过20万平方米，不过随着近几周成交量连创高点，商品住宅新增供应量终于迎来了井喷。

据悉，单周45.2万平方米的“天量”供应，已是2013年年初至3月17日合计供应总量的一半，并远高于1、2月份的单月供应体量。2013年3月1日至24日楼市合计供应面积为83.6万平方米，较2月同期增长近7倍的同时，已超此前年内1、2月份合计供应的总量。

黄河滔表示，此前的观望及传统旺季的到来是促使上周“天量”供应集中释放的主因。

值得一提的是，上周上海市新建商品住宅成交均价约2.34万元/平方米，环比提升3.9%。据统计，上周楼市单价5万元/平方米以上的豪宅成交为50套，总价在1000万元以上的房源成交更是继续走高，达91套。作为去年同期遇冷的别墅产品，在近期成交活跃，近4周平均成交套数达121套，2013年至今成交总量同比有136%的增幅。

尽管3月楼市出现供需两旺的情形，但由于“国五条”地方细则落地在即，不少业内人士认为，这或许已是“最后的疯狂”，楼市成交量特别是二手房成交量即将出现“断崖式下跌”。

德佑地产研究总监陆骑麟认为，政策的不确定性给未来的市场带来了诸多变数。此前被认为极有可能出台的“20%个税”、“二套房贷首付提高”等政策将显著冲击楼市。而近期又盛传沪版“国五条”细则将提高社保缴纳年限要求。考虑到近期的成交高峰对需求的消耗，如果税收、贷款、限购三方面的政策都得到严格执行，短期内对楼市的冲击将是相当显著的。

北京二手房成交火爆

据链家地产市场研究部统计，2013年3月第三周(3月18日~24日)，北京新建商品住宅(含保障房)网签量为8584套，环比上涨117.2%。而扣除保障房后的纯商品住宅成交量为2426套，环比上周下降8.7%。

至此，3月1日~24日，北京纯商品住宅成交量为8133套，预计全月成交量与1月接近。

价格方面，统计显示，3月第三周，新建商品住宅(扣除保障房)成交均价为23570元/平方米，环比上涨25.6%，比1月同期上涨4.6%。

链家地产市场研究部张旭表示，上周成交均价的上涨并非市场实际房价大涨所致，而是成交结构拉高了均价。

“数据证明，3月北京楼市成交量和市场实际成交价格与1月份水平相当。”张旭认为，“国五条”之后，虽然政策收紧迹象明显，但是北京商品住宅市场相对稳定。

而北京市住宅与城乡建设委员会的统计显示，截至3月24日，包含期房和现房在内的北京商品住宅库存量为65863套，再创历史新低。

张旭认为，库存量探底，一方面，表示开发商销售压力降低，未来主动降价的可能性较低，另一方面，如供应量不会明显增长，供需矛盾可能较为突出，价格上涨压力依然存在。

在二手房市场方面，此前较为明显的抢搭政策末班车的现象已逐渐减弱。

北京中原的统计显示，3月第三周，北京市二手住宅成交9911套，环比回落24.5%。截至24日，3月二手住宅成交34061套。

中原地产市场研究部总监张大伟预计，3月全月北京二手房成交量或将突破4万套，有望创下2008年以来最高单月成交量的历史纪录。

但从新增客源来看，据链家地产统计，3月第三周新增客源量环比下降18.6%，已连续两周下降，并明显低于今年以来的平均水平。